Legalnorms Зміст позовних вимог
Місцева прокуратура звернулась з позовом в інтересах держави до ТОВ про стягнення – «безпідставно збережених коштів» – розміру орендної плати за землю який розраховано з розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Вимоги обґрунтовані відсутністю укладеного між відповідачем та міською радою договору оренди земельної ділянки, на якій розташоване належне відповідачу нерухоме майно. На думку позивача, відповідач фактично збільшив свої доходи, а позивач втратив належне йому майно – орендну плату за користування земельною ділянкою комунальної власності, що підлягає відшкодуванню на підставі статей 1212-1214 ЦК України.
Рішенням Господарського суду, залишеним без змін постановою апеляційного господарського суду, позов задоволено повністю.
Відповідачем подано касаційну скаргу.
Перегляд рішень здійснювався без повідомлення учасників справи.
У касаційній скарзі Скаржник (відповідач) просить скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанції та передати справу на новий розгляд.
Обґрунтовуючи скаргу Відповідач вважає, що судами попередніх інстанцій безпідставно застосовані положення ст. 1212 ЦК України в частині стягнення з відповідача фактично орендної плати за користування земельною ділянкою, оскільки предметом регулювання даної норми є відносини, які виникають у зв’язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна, і які не врегульовані спеціальними нормами права, в обґрунтування посилається на правову позицію Верховного Суду України, викладену у постановах від 29.11.2010 у справі № 19/18, від 13.12.2010 у справі № 26/2, від 16.05.2011 у справі № 10/7, від 30.05.2011 у справі № 14/209(02-4/4-14), від 30.05.2011 у справі № 24/135 (24/0245), від 22.01.2013 у справі №5006/18/13/2012, від 14.10.2014 у справі № 3-129гс14.
На думку Відповідача, він є законним користувачем земельної ділянки на умовах та обсягом, визначеним договором оренди землі, укладеним між попереднім власником споруд та міською радою 17.02.2014, у якому відбулася заміна сторони у зобов’язанні.
Умовами договору оренди землі, який є чинним, визначено нормативну грошову оцінку землі, строк оренди, порядок виплати орендної плати, розмір орендної плати (5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки).
У відзиві на касаційну скаргу місцева прокуратура просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення – без змін, оскільки вважає, що до моменту оформлення власником об’єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та неотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Позиція Верховного Суду
Згідно зі ст.300 Господарського процесуального кодексу України:
Коллегія зауважує, що в постанові Верховного Суду від 03.03.2018 по справі № 904/6296/17 був викладений наступний правовий висновок:
“Положеннями ч.2 статті 120 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу 17.08.2011) встановлено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Відповідно до ч.3 ст.7 Закону України “Про оренду землі” (в редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу 17.08.2011 і на даний момент) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов’язанні. Судами попередніх інстанцій не встановлений факт саме добровільного розірвання договору оренди земельної ділянки»
На підставі викладеного, суд доходить висновку, що в день купівлі-продажу нерухомості – 17.08.2011 – у продавця « автоматичноприпинилося», а у покупця споруд « автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою» під спорудами.
«При цьому, Договір оренди землі, «не припинив 17.08.2011 дію в цілому, а в цей день 17.08.2011 відбулася заміна сторони в зобов’язанні, а саме Орендаря”.
Аналогічна правова позиція, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об’єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов’язанні, і що після відчуження об’єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов’язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості, викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 по справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 по справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 по справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, від 06.03.2019 по справі №914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18.
При цьому, судом касаційної інстанції не можуть бути прийняті посилання судів першої та апеляційної інстанції на пункт “е” частини першої статті 141 Земельного кодексу України та абзац восьмий частини першої статті 31 Закону України “Про оренду землі”, відповідно до яких набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є підставами припинення права користування земельною ділянкою та договору оренди землі, оскільки дані норми містять загальне посилання про таке припинення права та договору.
В свою чергу, наведена ч.3 ст.7 Закону України “Про оренду землі” конкретизує та деталізує, відносно кого та в якій частині відбувається таке припинення, а саме, що припиняється договір оренди земельної ділянки саме в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, тобто вказана норма в даному випадку є спеціальною.
З урахуванням викладеного, суд касаційної інстанції не погоджується з висновками судів попередніх інстанцій.
Колегія суддів доходить висновку про задоволення частково касаційної скарги, рішення Господарського суду та постанову апеляційного господарського суду скасувати повністю, прийняти нове рішення, яким у позові відмовити повністю.
Джерело: http://reyestr.court.gov.ua/Review/81266218
